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相談・解決事例
土地家屋調査士に頼まれたことで解決できた実際の事例を紹介致します。
ご覧の皆様が現在お持ちのお悩みやご要望と似ている事例がございましたら是非ご覧ください。
Q. 登記簿と実際の面積にズレがありそう・・・そんなことあるの？ズレてた場合どうしたら？
Q. 新築した際、建物滅失登記をしようとしたら登記がされていない！？そんなことってあるの？
Q. 敷地内の２つの建物が「主である建物」「附属建物」として登記簿に。相続する時は・・・？
Q. 相続で受継ぎ、境界のわからない土地に関して境界確認を依頼されたのですが･･･？
Q. 相続で土地を受継ぎました。ただ、はっきりとした境界が分かりません。どうしたら･･･
Q. 隣接者の方が土地を売却する際、隣接者の境界杭を超えたブロック塀はどうしたら・・・
Q. 隣接者が建物工事を行う際にコンクリート杭が動かないか心配です･･･
Q. 弟と相続した共有名義の土地を弟が売りたいと言っているのですが･･･
Q. お隣が測量していて「境界線はここです」と説明を受けたのですが･･･
Q. 法務局で公図をとったら現在の敷地の形と違っていたのですが･･･
Q. 自分の土地の境界石を見たことがないのですが･･･
Q. アパートを建築し、将来的に1階部分を長男に、2階部分を二男に相続させたい･･･
Q. 先日、土地の境界確認のハンコを押してほしいと言われました･･･押して大丈夫？
Q. 私が所有するアパートや建物の位置関係や登記関係など少し整理したい･･･
Q. 登記をしていなかった土地・建物を売却することに。 しかし新築当時の建築確認から設計変更し図面通り建築していません。こんな場合でも登記できますか？
Q. 自分の土地の境界杭を見たことが無いのですが境界杭は必ず入っているのですか？
A. 財産（土地）の境である境界杭は入っていないことにより様々な問題が起こることがあります。入っているかどうかは調査してみないと一概にはハッキリ言えません。
境界石が埋もれていたり、鋲がはいっていたり、ブロック塀上に金属プレートが設置されていたり様々です。ただ、工事等によって亡失してしまったり当初より埋設されていない事もあります。
土地の売買をする、土地を二つ以上に分ける（分筆する）、ブロック塀などの構造物を建築する場合は境界が無い場合は隣地所有者とのトラブルにもなりかねません。
当事務所で境界設置を承った場合は、様々な資料を調査し、測量、隣接地所有者立会いのもと境界設置をいたします。また、所有者同士で間違いなく境界確認したことを書面で残すことも基本的には行っております。
Q. 登記簿と実際の面積にズレがありそう・・・そんなことあるの？ズレてた場合どうしたら？
A. 登記簿の地積(面積）と実際に測量してみたところの面積に違いがあるかという事ですが、直近に法務局に地積測量図が備え付けられた土地では前記のような事は少ないですが、
法務局に測量図が無い土地、測量図があっても古い測量図の土地などは実際測量すると差異が出てくることが多いようです。
これは歴史的に、明治初期の地租改正事業の測量の成果が引き継がれていることが多く、当時測量の専門家ではなく一般の住民が 税負担を逃れる為に少なく申告していた上に、十分な確認もされなかったため実測面積が公簿面積より大きい場合があります。
また逆に実測面積が公簿面積よりも小さい場合もあります。 このように、実測面積と公簿面積とに相違がある場合は、土地地積更正登記を申請することによって、現在の正しい面積に更正することができます。
Q. 新築した際、建物滅失登記をしようとしたら登記がされていない！？そんなことってあるの？
A. 建物を新築した際には建物の新築したという登記「建物表題登記」という登記をしなければならないという法律があります。
「不動産登記法第47条第1項 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」というものです。
ただ、新築した家を担保にお金を借りる（抵当権を設定する）などの必要性がない場合、表題登記を申請しないという事があります。これは支払いを現金で済ませてしまう場合によくある事例です。
そのような場合は建物の登記簿を調べても登記されていないので出てきません。しかし登記されていないと思っていても実際は現在の所在と違うところで取り壊した建物が登記されている事があります。
このようなケースは所在地が建物を建てた後に分筆されて別の地番になったようなときにあります。その場合は実際は取り壊しされていても登記簿が残っているので固定資産税が取り壊してしまった建物にも引き続きかけられてしまう事もあります。
いずれにしても取り壊した際にはその建物が登記されていないか専門の事務所に確認を依頼する事が大切でしょう。また、新築した際には土地家屋調査士に建物表題登記、司法書士に所有権保存登記を依頼することをお勧めします。
Q. 敷地内の２つの建物が「主である建物」「附属建物」として登記簿に。相続する時は？
A. 原則として1つの不動産には1つの登記簿が作られることになっています。 しかし、例外として主従の関係にある2棟以上の建物を「主である建物」・「附属建物」として 1つの登記簿に公示することができます。
今回のケースは上記の例外にあたることになります。 主である建物と附属建物の両建物をそれぞれ別々の人に譲渡しても、実体どおりに所有権移転登記をすることはできません。
そこで附属建物を主である建物から切り離して1個の建物として登記する建物分割登記をする必要があります。 そうすることによって、登記簿が１棟ごとに作成され、それぞれの建物について別々に所有権移転登記ができるようになります。
「主である建物」・「附属建物」として登記するか否かは所有者の意思に委ねられていますので、 登記した時点では何らかの意図があってそうしたものと思われますが、贈与後には2棟の建物の所有者は別々になってしまう為、 「主である建物」・「附属建物」として登記し直す事はできなくなってしまいますのでご注意ください。
なお、当事務所の業務は建物分割登記に関することまでで、所有権移転登記に関しては司法書士事務所の業務となりますので、 司法書士事務所と連携をとりながら業務を進めてまいります。
Q. 相続で受継ぎ、境界のわからない土地に関して境界確認を依頼されたのですが･･･？
A. 相談者様（土地所有者）から、問い合わせがあり、まず被相続人様が残した土地の資料があるか確認をしてください。公図、地積測量図、隣接との境界の立会確認した書面などがあると現地の形状がわかると思います。と説明しました。
後日、土地所有者ご本人から連絡があり、『両親の相続の際に測量を行っており、隣接土地所有者との境界確認書がありました。現地に出向き、図面通りの位置でなかろうかという位置に境界がありましたが、よく分からず不安なので、当事務所に確認して欲しい』とのご依頼がありました。
そこで、現地調査・資料調査・測量を致しまして、過去に確認した図面の通りの境界を確認致しました。隣地の方にも現地で再確認して頂き、気持ちよくお隣との関係を保ちました。
今年で、借地契約も解除となりましたので、この土地を二つにわけて売却したいとご要望をいただきましたので、分筆登記を行いました。 この度の相談にかかる境界確認で一部はもう確定していたので費用も安く抑えることができました。
Q. 相続で土地を受継ぎました。ただ、はっきりとした境界が分かりません。どうしたら･･･
A. 今回、当事務所に測量のご依頼がありました。現地には境となりそう目印はありませんでした。測量調査を致しまして、この土地の地積測量図および、隣接する土地の地積測量図がありましたので参考に測量した結果、境界石が入っておりました。
当時、見た目で境界と認識しお隣同士確認してしまったのでしょう。お隣に地積測量図の辺長で 相違ない位置に境界がありましたとご報告し、現所有者同士、境界立会を行いご納得頂けました。こんなケ－スから大きなトラブルに成りかねません。
Q. 隣接者の方が土地を売却する際、隣接者の境界杭を超えたブロック塀はどうしたら？
A. 境界立会の内容は我々と同じ土地家屋調査士や測量士の方が説明をして下さると思いますが、まず地積測量図などの資料があり、既にあるコンクリート杭が正しい位置にあれば、ブロック塀などの構造物は越境物ということになります。
既にあるコンクリート杭を境界として確認した後、越境しているブロック塀などの構造物をどうするのか、境界と別に話し合う必要があります。
- 塀を建替えてもらうようにお願いをする
- 新所有者が将来的に塀を建替える際には越境のないように建て替えてもらう
といった旨の覚書を作成してもらうなどのことをしておいた方がいいでしょう。
ちなみに、既にあるコンクリート杭が地積測量図等の資料とズレていることも少なくありませんので、境界立会の際にはそのことも頭に置いて説明を聞いたほうがいいでしょう。
Q. 隣接者が建物工事を行う際にコンクリート杭が動かないか心配です･･･
A. 建物建替工事を行う際に、コンクリート杭が動いてしまう可能性は十分に考えられます。建物建替作業員がコンクリート杭を動かさないように慎重に作業を行ったとしても、数cmの移動は人の目で確認するのは難しいものです。
もし、建替計画に伴い境界立会を行う場合には事前に、新築工事完了後にコンクリート杭の位置を確認してもらう様に隣接者及び境界立会を依頼してきた業者などに話をしておけば大丈夫だと思います。
もし、境界立会を行わないのでしたら、隣接者と話をして測量作業を行い測量図を作成して境界確認書を取り交わしたほうが良いでしょう。そうしておけば、コンクリート杭が動いた場合でも境界確認書が証拠となります。
Q. 弟と相続した共有名義の土地を弟が売りたいと言っているのですが･･･
A. 相談を受けお二人の話を聞きました。お姉さんは現在の土地に家を建て母親と住みたいとのこと、弟さんは土地を売り現金を作りたいとのことでした。
お二人の話を聞き土地を２筆に分筆してそれぞれの名義に変更することをすすめ（司法書士は紹介）現在はお姉さんは家を建て住んでいます。弟さんは売却をされてました（不動産やさんを紹介）。
Q. お隣を測量していて「境界線はここです」と説明を受けたのですが･･･
A. 相談を受けお隣の土地を測量している土地家屋調査士（又は測量士）に連絡をし境界を特定した根拠や資料をもらいその資料に基づき当事務所で検討し問題ない旨の報告をさせていただきました。
Q. 法務局で公図をとったら現在の敷地の形と違っていたのですが･･･
A. 相談をお受けし、調査をさせていただきました。法務局で公図、旧公図、分筆年月日が古かったので市役所で分割図を取得し公図が間違っていることが判明しましたので地図訂正の申出をし、公図を訂正しました。
Q. 自分の土地の境界石を見たことがないのですが･･･
A. 相談を受け法務局の調査、現地の調査を行いました。境界石は地中深くに設置されていることも多く一般の人では見つけられないことも多々あります。
法務局の地積測量図等を基に境界のポイントを割り出し深く掘ってみたら四つ角すべてに境界石が設置されていました。このままではわからなくなるのでお隣の立会いのもと、ブロックの上に境界標を設置しました。
Q. アパートを建築し、将来的に1階部分を長男に、2階部分を二男に相続させたい･･･
A. 相談を受け区分建物表題登記という手続きをとれば、現在は相談者様のご所有でも将来的にスムーズにお子様たちへ承継することができることを説明しました。
不動産の個数としては2個となります。1階と2階でそれぞれ別の不動産として扱うことができます。 このように一棟の建物を区分して登記する場合は、敷地権（土地の利用権）のことも考えなくてはなりませんが、
この度のケースでは、ご相談者様・建築主様が単独で土地の所有権を取得されていましたので、将来動きがとりやすいよう、敷地権化はしないことをアドバイスしました。
Q. 先日、土地の境界確認のハンコを押してほしいと言われました･･･押して大丈夫？
A. 相談者の方から連絡先を聞き、不動産屋さんらしき人に連絡をしたところ、土地家屋調査士であることがわかりました。資料を送って頂き説明を聞いた後、こちらでも測量をさせて頂き、相手方の図面と一致することが確認できましたので、
相談者の方と一緒に立会いし、確認書の取交しをしても大丈夫だと思われる旨をアドバイスしました。 相談者の方は大変安心されハンコを押されました。
せっかく測量をしたので、ついでにご相談者の土地も財産保全の為、確定測量して欲しいといった要望をいただきましたので、土地境界確定測量を行いました。 この度の相談にかかる境界確認で一部はもう確定していので費用も安く抑えることができました。
Q. 私が所有するアパートや建物の位置関係や登記関係など少し整理したい･･･
A. 相談を受けた後、現地にお伺いし建物の調査をしました。資料として頂いた、固定資産税の納付通知書には、現在は取り壊されている建物が、未だに課税対象建物として課税されているほか、平家建の未登記建物が依然取り壊した２階建ての建物のままで課税されていることが判明しました。
事実関係を相談者様にご説明したのち、未登記の建物は登記申請し、市役所にも課税関係の調査をお願いし、もうすでに無い建物は課税から外してもらい、床面積を多くとられている建物に関しては現況の床面積に修正してもらいました。 結果的に相談者様の支払う固定資産税は減少しました。
Q. 図面通り建築していない土地・建物を売却することに。改めて登記はできますか？
A. 電話で相談を受け、このような場合でも不動産登記法上、登記はできる（不動産登記法では表題部において、権利の客体となる不動産の物理的現況を公示することが求められており申請義務も課されております。）旨を説明し、ご依頼を頂けましたので現地にお伺い致しました。
現地では、昔の建築確認の図面を見せて頂きましたが、建物の現況とは明らかに合いません。 もう少し資料を探してもらったところ、当時の請負契約書と図面が出てきました。
建物の測量をしたところ、この図面を基に建築されたことが分かりました。他に資料はないかお聞きし、当時の工事代金の領収書が 一部出てきましたので、こちらも原本をお預かりしました。
所有権を証する書面を補完する為に、市役所で固定資産税の評価証明書を取得してもらいこちらもお預かりしました。 その際に、添付書類に必要な申請人の住民票も併せて取得して頂きました。
その後当事務所で建物図面・各階平面図を作成し、委任状にご署名・ご捺印を頂いた後、登記申請手続きを行い 約１週間後に無事登記が完了しました。
所有権の登記（権利の登記）も必要なことを御説明したところ、 『知り合いの司法書士がいたら紹介して欲しい』とのことでしたので、司法書士を紹介し権利の登記まで しっかりと完了することができました。
無料相談に関して
土地家屋調査士の小田は大阪のお客様から様々なご相談を承っております。
「わざわざ専門家に相談する必要は・・・」という方も多いかと思いますが、重大な問題が隠れていたり、紛争に発展する可能性があります。
些細なことでも結構ですので、大阪のお客様は迷わずご連絡下さい。
※無料相談会につきましては、当日の飛び込みの方も歓迎します。
しかし、専門スタッフが外出している場合もございます。
来られる前でも結構ですので、お電話いただくと確実にお会いすることができます。
◆小田登記測量事務所（土地家屋調査士）が選ばれる理由
土地家屋調査士としての満足度が高いことによる圧倒的な紹介数
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